在西安无证卖楼花,“违规成本”有多大?

4月10日,西安住建局发出通报,西安4家房企因违规售房被处罚,共计371万元。 其中感恩时代广场、世融嘉境(世茂都)、首秀二期、中建商务广场4家开发商因为尚未取得《商品房预售许可证》却擅自售房,四家都违规但罚款不一。最高上百万,最低几十万。 西安市住建局同时宣布: 1,这四个项目的开发商现在售房合法了,接受处罚后都拿到了《商品房预售许可证》; 2,鉴于4家公司违法行为发生在摇号政策前,且其已接受处罚,为维护群众的合法权益,允许该部分购房家庭在具备购房资格的前提下,不经摇号程序选房。 也就是说,西安多了1109套可以不摇号的房,国库多了371万罚款,四家违规企业被铁腕处罚,付出应有代价。 通报发出,我等吃瓜群众和房奴都笑了。真是个喜大普奔的好消息。 1 这四个项目很有意思。 先说感恩时代广场,地处城南丈八路与东仪路交汇处,共计房屋706户。 住建局通报称:西安华峰置业有限公司在2014至2017年未取得《商品房预售许可证》,擅自销售120套,处罚128万元。 平均每套“违规成本”1.06万元。目前该项目市场均价13790元/平米。 根据天眼查资料显示,陕西天昕商业运营管理有限公司,持有西安华峰置业97%股权,而前者为西安天朗地产集团有限公司的全资控股子公司。 因此,本土开发商天朗控股才是感恩时代广场项目的实际控制方。 就是这个感恩时代广场,2017因为房价意外大幅上涨,还曾演过一出“开发商起诉业主”的闹剧。 2013年该项目拿地开工,三年断断续续开始预售。至2017年4月三年多里,华峰置业有限公司陆续与上百户业主签订《感恩时代广场认购协议书》。2016年交钱买房的不过5900元每平,更早预付买房的相信会更低。 但该项目虽然一直闹资金紧张,但运气不错。2017年一度停工。好不容易复工,恰逢西安房价大涨,动辄上万元,这对买房卖房人的心脏都是个考验。 不少开发商遂以“前期违规预售”为由,要求已购房业主要么退房、要么涨价。 华峰置业当时提出: 1,对首付30%以下业主,最初要求直接退房,如不愿退涨价40%~85%(依据首付比例); 2,首付30%~50%的,可以不退但价钱要涨,涨价幅度不超过40%(依据首付比例而不同); 也不能全怪华峰置业,当时玩这招的不止他们一家。一面是房价如火如荼,一面是双方各不让步。 你想想,去年每平还不到6000元,今年每平1万多,闻见狗肉香,神仙也跳墙,那是钱呀! 据说最后华峰置业也直接起诉业主,不过再无下文。 现在好了,这些购房者熬出头了。 2 被处罚的第二家,世融嘉境(世茂都)项目,开发商为陕西创鑫房地产开发有限公司。 该公司2010年11月省工商局登记成立。经营范围包括房地产的投资、开发(投资仅限公司自有资金)等。 通报称:该公司在2016至2017年未取《商品房预售许可证》,擅自销售23号楼87套。罚款36万元。 平均每套“违规成本”4127元。目前均价12519.14元/平米。 该项目质量看来不错,有报道称世融嘉境小区(世茂都)11#楼工程,荣获2018年度陕西省省建设工程长安杯奖(省优质工程)称号。 顺便说一句,违规的23号楼目前已经开始销售登记,除过上述87套,还有房源45套。 后面两家预售量都很大,而且都是国有公司。 其中,西安市房地产经营二公司(365套)属国有独资企业,前身为西安市房地产管理局第二分局,现隶属于西安市住房保障和房屋管理局。 西安唐悦置业有限公司(537套)由中建集团下属公司发起成立,为高新区注册的国有控股公司,在西安有多个项目。 再来看看处罚。 西安市房地产经营二公司违规销售时间更长,2012至2016年共四年。首秀二期位于西稍门附近,为棚户区改造项目。 通报显示,二公司违规预售365套,缴纳罚款72万元。 平均每套“违规成本”1972元。目前周边商品房均价1.2万。 西安唐悦置业有限公司,在2016年擅自销售中建商务广场项目6号、7号、8号楼房屋537套,罚款135万元。 平均每套“违规成本”2513元。附近商品房均价11403元。 中建商务广场项目位于明光路与北三环十字东北角,紧临地铁四号线尚新路站,地段真好。 很有意思吧。 同样是“未取得《商品房预售许可证》期间擅自售房”,而且当前商品房均价都在1万多,也都大致在同一个时间段违规,性质差不多,为什么“违规成本”差异这么大? 不知道。通报没有说。 大家可以猜猜看…… 不知为何,让我想起来小时候听过的一件事。 文化革命时期,村里三个娃跑到大队桃园偷桃,刚进去没吃几个就叫逮住了。一个娃出身地主,属于“盗窃集体财产”,罚款2元(那时候在农村2元钱很大了),另外两个是贫下中农出身,属于“碎娃调皮贪嘴”,批评教育即可。 呵呵。 3 先上车后补票,在上世纪九十年代很多见。 那时候一个项目动辄要盖十几个几十个公章。以当年城北未央湖为例,没有规划手续、土地证、施工证等先建起来再说,原因是“如果你把星星数完,天都亮了”。那时代表了一种敢冲敢干的劲头。 现在搞社会主义市场经济已经十几年,还这样乱来好像不太好。有多少项目收了大家的钱,现在还是半截子工程,甚至是个大坑。 西安市住建局如此罚款,开发商会不会肉疼,似乎不见得。 以感恩时代广场为例,擅自销售120套,处罚128万元,以目前该项目均价13790元/平米计算,相当于少卖了92.82平米的房子(一个中等户型); 世融嘉境(世茂都),87套,罚款36万,以目前均价12519.14元计算,也不过28.75平米(相当于一个大客厅); 首秀二期项目365套,罚款72万元,均价1.2万,折合房子600平米(6套房); 中建商务广场,537套,罚款135万元,均价11403元,折合房子118平米(一套房)。 这个账不难算。 放到我身上,如果仅此而已,我肯定要觉得因祸得福,烧了高香了。 4 再来说说“商品房预售”是个啥东西? 百度的答案很直接: 俗称卖期房、卖楼花,最早出现于1956年的香港。是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设。 主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。并于2001年及2004年进行了两次修订。 依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件: 一 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; 二 持有建设工程规划许可证; 三 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; 四 办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 几项条件看起来简单,土地证规划证是前置条件,不少企业卡在规划证上,最要命的是资金必须达到总投资25%以上或者项目进度要求,不知道上述四家企业卡在那一条上? 违规怎么处罚呢? 按照最新《城市房地产开发经营管理条例》: 擅自预售商品房的,由县级以上政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。 具体来说, 销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款0.5%的罚款; 销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款0.8%的罚款; 销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的,没收违法所得,并处以已收取预付款1%的罚款。 上述四家都在6套以上,基本够得上顶格处罚条件。 5 为了杀一儆百、杀鸡儆猴,作为西安市民,强烈建议西安市住建局应该就此展开违规案例解剖,向公众和开发商再次重申法规条例的严肃性,比如: 1,开发商没办预售证的具体原因为何?是知法犯法?还是卡在哪里? 2,罚款金额,是违规销售套数决定的?还是根据开发商收取房价款数量算出来的? 3,条例规定的“没收非法所得”执行了没有?每家各有多少非法所得? 毕竟西安市住建局的基本职能是,“贯彻落实党中央、省委、市委关于住房和城乡建设工作的方针政策和决策部署,在履行职责过程中坚持和加强党对住房和城乡建设工作的集中统一领导”。 承担着“监督管理建筑业、规范建筑市场秩序的责任”,以及“负责全市房地产市场管理工作。拟订房地产市场监管政策、调控措施、规章制度并组织实施”的重任。 以案说法,解剖麻雀,讲清楚。 我想对大家都是个教育借鉴,也有助于西安市商品房市场的规范和保护消费者权益。 大家以为如何? (来源:今西安)